房地产行业点评：销售拐点确立 下半年复苏延续

　　事件

　　2022 年6 月30 日，克而瑞发布百强房企销售榜单，全国百强房企1-6 月累计全口径销售金额34706 亿元；6月单月全口径销售金额8311 亿元。榜单前五房企为碧桂园、保利发展、万科地产、中海地产和华润置地。

　　评论

　　百强整体销售有复苏迹象，房企分化表现突出。2022 年上半年整体看房地产行业销售处于相对低迷状态，百强房企1-6 月全口径销售金额同比-51%，半年破千亿房企8 家(2021 年上半年为19 家)；但从变化视角看，百强房企6 月单月全口径销售金额环比+60%，同比-43%(降幅较5 月单月收窄17pct)，整体销售出现改善。从房企端看，不同梯队房企复苏有分化，头部房企销售复苏更为明显，TOP10、11-30、31-50 和51-100 梯队单月同比分别为-36%、-41%、-51%和-54%；不同类型房企复苏也有分化，改善产品占比高的房企弹性更大且行业排名持续提升，TOP30 房企中华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团5 家单月全口径销售金额同比转正，绿城中国(不含代建)、金地集团新晋前十，滨江集团、建发房产、华发股份和越秀地产跻身前二十。我们在外发《步入良性循环正轨》等报告中对销售将持续回暖的预判，目前正得到验证。

　　销售的复苏主要由高能级城市、改善型需求带动。从高频数据看，wind 40 城新房成交面积连续两周环比增速超过10%，2022 年6 月(截至24 日)同比-21%，17 城二手房销售面积6 月(截至24 日)同比-16%，降幅较5 月的-28%也有收窄。高能级城市反弹势能强劲，上海自6 月逐步解封以来，销售实现V 型反转，北京、苏州、成都等城市反弹力度也相对较大，单周销售已与2021 年同期相当；而部分三四城市即使有宽松政策出台，目前对市场销售的影响仍然较弱。改善需求的释放率先启动，上海、杭州等城市核心区的改善项目开盘去化首日即售罄，且摇号中签率较低，而外围板块的刚需项目开盘去化情况仍然较低。因此，我们认为6 月份优质房企销售回暖的主要原因为：一是由于其一二线城市和改善项目占比高，去化率有所提升；二是在去化表现好转的情况下，加大推货力度。

　　预计市场复苏将延续，2H21 和1H22 积极拿地的房企销售复苏力度更大。我们在2022 年中期策略报告和专题报告《三问房地产市场销售复苏情况》中判断了本轮市场弱复苏的走势，而由于去化率和供货能力的不同，2021 年下半年以来积极拿地的房企销售复苏力度更大：房企新推项目去化率通常较存量项目的去化率高，尤其是在2021 年二三批次和2022 年一批次供地中，地方政府出让高素质地块占比增加，这类项目去化更有保障，而2022 年下半年新面市的项目则主要是2H21 和1H22 成交的地块。因此预计改善产品占比较高且积极拿地的房企下半年将有更好的销售表现，而大部分民营房企仍处于现金流吃紧状态，且自2021 年下半年以来少有拿地补货，可推优质项目较少，其销售复苏力度预计较弱。

　　投资建议

　　我们认为本轮市场复苏为弱复苏，调控政策基调仍将以宽松为主，基本面好的高能级城市将率先企稳复苏，改善需求是市场回暖的牵引。首推重点布局优质城市、主打改善产品，且2021 年下半年以来积极获取高素质土地的房企，其下半年的推货量和去化率都有保障，如绿城中国、建发国际、滨江集团。头部的国企央企凭借自身的现金流优势，也保持了较高的拿地强度，在销售逐步复苏阶段能加大推货，如保利发展、中国海外发展。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

（文章来源：国金证券）